Expulsion sans relogement : quand elle est légale et quelles protections s’appliquent

Une expulsion sans relogement peut être légale, mais jamais parce qu’un propriétaire l’a décidé seul. En France, l’expulsion d’un locataire ou d’un occupant est strictement encadrée : elle suppose en principe une décision de justice, l’intervention d’un commissaire de justice et, si nécessaire, le concours de la force publique. La question du relogement dépend ensuite du statut de la personne, du motif de l’expulsion et de la présence éventuelle d’une protection comme le DALO ou la trêve hivernale.

Ce que signifie vraiment une expulsion sans relogement

Parler d’expulsion sans relogement ne veut pas dire qu’une personne peut être mise dehors librement, sans contrôle. Cela signifie plutôt que la loi n’impose pas toujours au bailleur, au juge ou à l’État de proposer une solution de logement avant l’exécution de l’expulsion.

La première distinction à faire est simple : l’expulsion judiciaire n’est pas un congé donné par le bailleur, ni un départ volontaire, ni une pression exercée sur le locataire. Elle intervient lorsque le bail est résilié ou que l’occupation est jugée irrégulière, puis qu’un titre exécutoire permet de demander le départ forcé des occupants.

Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même

Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, retirer les meubles, entrer dans le logement sans autorisation ou menacer physiquement l’occupant sont des comportements illégaux. Même en cas d’impayés importants, le bailleur doit suivre la procédure prévue par la loi. L’expulsion matérielle ne peut être réalisée que par un commissaire de justice, et non par le propriétaire, une agence immobilière ou des voisins.

Cette règle protège le locataire, mais elle protège aussi le bailleur : une expulsion improvisée peut se retourner contre lui, retarder la récupération du logement et entraîner des sanctions. La légalité ne dépend donc pas seulement du motif invoqué, mais du respect de chaque étape.

Quand le relogement n’est pas automatiquement exigé

Le relogement n’est pas une condition générale de toute expulsion. Dans de nombreuses situations, le juge peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion sans qu’une solution de remplacement soit proposée au locataire. Cela concerne notamment les impayés, certains troubles graves, le défaut d’assurance ou l’occupation sans droit ni titre.

Situation	Relogement obligatoire ?	Point de vigilance
Impayés de loyers	Pas automatiquement	La procédure passe souvent par un commandement de payer et un contrôle du juge.
Défaut d’assurance habitation	Pas automatiquement	Le locataire dispose en principe d’un délai pour justifier son assurance.
Troubles de voisinage ou dégradations	Pas automatiquement	Le bailleur doit prouver les faits et leur gravité.
Occupation sans droit ni titre	Variable selon la situation	Le statut de l’occupant et les circonstances peuvent modifier les délais.
Personne reconnue prioritaire DALO	Protection renforcée	La commission de médiation joue un rôle central.

Impayés, clause résolutoire et résiliation du bail

Les impayés de loyers sont l’un des motifs les plus fréquents. Dans les baux d’habitation, la clause résolutoire permet de prévoir la résiliation du bail si le locataire ne règle pas sa dette après un commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans les baux d’habitation.

Après la délivrance du commandement de payer, un délai de 6 semaines est prévu avant que le bailleur puisse poursuivre la procédure sur ce fondement. Le juge des contentieux de la protection peut toutefois examiner la situation, accorder des délais de paiement ou suspendre les effets de la clause si les conditions sont réunies.

Défaut d’assurance, troubles et motif réel et sérieux

Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs. En cas de défaut d’assurance, l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une obligation de justification ; le bailleur peut agir si le locataire ne régularise pas. Pour les troubles de voisinage, les dégradations ou un usage anormal du logement, la difficulté est souvent probatoire : attestations, constats, plaintes ou courriers peuvent être nécessaires.

Dans le parc privé, le bailleur peut aussi donner congé pour un motif réel et sérieux, dans les conditions de l’article 15 de la loi de 1989. Ce congé ne se confond pas avec une expulsion immédiate : si l’occupant reste dans les lieux, il faut encore passer par le juge.

La procédure légale avant toute expulsion

Une expulsion légale ressemble moins à une décision brutale qu’à une chaîne d’actes successifs. Si un maillon manque, l’exécution peut être contestée. Le parcours varie selon le bail, le motif et le type de logement, mais plusieurs étapes reviennent presque toujours.

1. Un incident ou un motif : impayés, défaut d’assurance, troubles, fin de bail non respectée, occupation irrégulière.
2. Un acte préalable : commandement de payer, mise en demeure, congé ou assignation selon le cas.
3. La saisine du tribunal judiciaire : le juge examine les demandes du bailleur et les arguments de l’occupant.
4. La décision de justice : elle peut résilier le bail, ordonner l’expulsion et accorder ou non des délais.
5. Le commandement de quitter les lieux : il est signifié par commissaire de justice.
6. L’exécution : si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique.

Le commandement de quitter les lieux et les délais

Après le jugement, le commissaire de justice signifie généralement un commandement de quitter les lieux. Dans de nombreux cas, un délai de 2 mois s’applique avant l’expulsion effective. Ce délai peut toutefois être réduit ou supprimé dans certaines situations, notamment lorsque les occupants sont entrés par voie de fait ou lorsque le juge l’a décidé en fonction des circonstances.

Le juge peut également accorder des délais pour quitter le logement, en tenant compte de la bonne foi de l’occupant, de sa situation familiale, de ses démarches de relogement et de la situation du bailleur. Ces délais ne créent pas forcément une obligation de relogement, mais ils peuvent éviter une sortie sèche et laisser le temps d’activer les recours sociaux.

Dans une procédure d’expulsion, le meilleur levier n’est pas toujours l’argument le plus spectaculaire : c’est souvent le document produit au bon moment. Une attestation de demande de logement social, un plan d’apurement respecté, une preuve de reprise de paiement, un dépôt de dossier DALO ou un courrier de la CAF peuvent modifier l’appréciation du juge. Plus la situation est documentée tôt, plus il devient possible d’obtenir des délais, une suspension ou une orientation vers un dispositif adapté.

DALO, trêve hivernale et protections renforcées

Certaines personnes menacées d’expulsion bénéficient d’une protection particulière. Cela ne signifie pas que l’expulsion devient impossible, mais que l’administration et le juge doivent prendre en compte la vulnérabilité, l’urgence et le droit au logement.

Le rôle du DALO en cas de menace d’expulsion

Le DALO, ou droit au logement opposable, permet à certaines personnes de saisir la commission de médiation lorsqu’elles ne parviennent pas à accéder à un logement décent et adapté. Les personnes menacées d’expulsion sans solution peuvent être reconnues prioritaires et urgentes au titre du CCH : L.441-2-3, II.

Lorsque la commission reconnaît une personne prioritaire, le relogement des personnes menacées d’expulsion devient un enjeu central. Les instructions du 26 octobre 2012 et du 17 avril 2013 ont notamment renforcé l’attention portée à ces situations. En pratique, il faut saisir la commission départementale de médiation, fournir les justificatifs de procédure et démontrer l’absence de solution adaptée.

La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars

La trêve hivernale, prévue notamment par le CPCE : L.412-6, suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Elle ne supprime pas la dette, n’annule pas le jugement et n’empêche pas la procédure judiciaire d’avancer. Elle reporte surtout l’exécution matérielle de l’expulsion.

Il existe des exceptions. La trêve peut ne pas jouer pour certains occupants sans droit ni titre, notamment lorsque l’entrée dans les lieux s’est faite par voie de fait, ou lorsque les personnes bénéficient d’un relogement correspondant à leurs besoins. Le juge peut aussi adapter la protection selon les circonstances prévues par les textes.

Situations particulières : HLM, meublé et occupation sans droit ni titre

Le cadre varie selon que le logement est vide, meublé, social ou occupé sans bail. C’est souvent là que les erreurs d’interprétation apparaissent : deux personnes menacées d’expulsion peuvent avoir des droits très différents selon leur titre d’occupation.

Logement privé, meublé et HLM

Pour un logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, les règles relatives au congé, à la clause résolutoire, au commandement de payer et aux délais sont très structurées. Pour un logement meublé, l’article 25-8 de la loi de 1989 et l’article L 632-1 du CCH peuvent entrer en jeu. Les délais de congé et certaines obligations diffèrent, mais l’expulsion forcée reste soumise au juge.

En HLM, des règles spécifiques existent, notamment en cas d’impayés, de dépassement de plafonds, de sous-occupation ou de situations prévues par le CCH. L’article L442-3-3 CCH peut par exemple concerner certaines obligations liées au logement social. Là encore, une expulsion sans relogement ne se résume pas à une décision du bailleur social : elle suppose un cadre légal, une procédure et une appréciation de la situation.

Occupation sans droit ni titre

L’occupation sans droit ni titre recouvre des situations très différentes : ancien locataire resté après résiliation du bail, personne hébergée qui refuse de partir, squat, occupation par nécessité. Les délais et protections ne sont pas identiques. L’entrée par voie de fait dans un logement n’est pas traitée comme le maintien dans les lieux d’un ancien locataire ayant connu des difficultés de paiement.

Avant de conclure qu’une expulsion sans relogement est illégale ou, au contraire, inévitable, il faut donc vérifier trois points : existe-t-il une décision de justice, quel est le statut exact de l’occupant, et une protection particulière a-t-elle été activée, notamment DALO ou trêve hivernale ? C’est cette combinaison, plus que la seule absence de relogement, qui permet d’apprécier la légalité de la situation.